안녕하세요 힐스테이트 라군 테라스 부동산입니다.
오늘은 많은 분들이 어려워하셔서 많이 듣는 양도소득세에 대해서 정리를 해봤습니다.
토지, 건물 등 부동산이나 주식 또는 분양권 등 부동산에 관한 권리를 양도할 때 이익(소득)이 있으면 이익분에 대해 세금을 내야 하는데 그 세금을 양도소득세라고 합니다.
예를 들어 집을 3억에 샀는데 5억에 팔게 되면 2억의 매매차익이 발생하고 이에 대한 양도소득세를 신고 납부해야 합니다.
그러나 경우에 따라서는 비과세 조건과 감면 조건이 있습니다.
같이 알아볼게요~
비과세되는 경우 1가구가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우이고, 2년 이상 보유한 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
다만 양도 당시 실거래가 12억원을 초과하는 고가주택은 제외되고 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택도 거주기간 2년을 충족해야 합니다.
그리고 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상(일시적으로 2주택 제외)을 보유한 1가구의 경우 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날부터 보유기간이 계산되며 주택에 토지가 붙어 있는데 도시지역 내에 있는 경우 주택정착면적 5배까지, 밖에 위치하면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1가구 1주택의 범위에 해당합니다.
★부동산 분양권등을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고, 납부를 하여야 합니다.
예를 들어 2022년 1월 1일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예징신고, 납부기한은 2022년 3월 30일까지지만 예외적으로 잔금일 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됩니다.
예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20% 무신고 가산세와 1일 0.025%의 납부지연 가산세가 부과되므로 보통 잔금 후 빠른 시일 내에 신고, 납부합니다.
확정신고를 받고 연도 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 이듬해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 해야 하는데, 1건의 양도소득만 있고 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
확정신고도 신고, 납부하지 않으면 무신고 가산세 20%(또는 40%), 납부지연 가산세 1일 0.025%를 추가 부담해야 합니다.
1. 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익부동산 등의 양도당시 실거래금액에서 취득당시 실거래가액을 차감하고 필요경비까지 공제하면 양도차익이 산출됩니다.
필요경비는 부동산중개수수료, 취득세, 법무사등기비, 국민주택채권할인비용, 공증비, 인지세 등을 말합니다.
2. 양도차익 – 장기보유특별공제 – 감면대상 소득금액 – 양도소득기본공제 = 양도소득 과세표준 양도차익으로 장기간 보유 및 거주를 한 경우에는 장기보유특별공제를 받을 수 있으며 조세특례제한법에서 규정된 경우 미분양주택, 신축주택 등은 감면대상 소득금액을 공제하고 양도소득세 기본공제를 적용하면 양도소득세 과표금액이 산출됩니다.
장기보유특별공제율은 아래 표를 참조하세요.
예를 들어 1가구 1주택이지만 (고가주택의 경우) 3년 이상 보유 거주했을 때는 각 12%씩 총 24% 공제받을 수 있습니다.
1가구 1주택이 아닌 다주택자는 건물이나 토지, 조합원 입주권 등은 3년 이상 보유하고 있으면 6%를 공제받을 수 있습니다.
양도소득기본공제는 말 그대로 양도소득세를 기본적으로 공제해준다는 얘기인데, 1년에 한 명당 한 번만 250만원을 공제받을 수 있습니다.
3. 양도소득 과세표준액 x세율 = 산출세액기본공제까지 적용하면 양도소득 과세표준액이 나오는데 여기에 양도소득세율을 곱하면 산출세액이 나옵니다.
국세청 기본세율(소득세법 §104①1,§55①) 기본세율-12년~13년(과세표준,세율,누진공제),14년 이후(과세표준,세율,누진공제),17년 이후(과세표준,세율누진공제),18년 이후(과표)를 포함한 ’12년~2013년’이후 ’17년 이후’ ‘2018년 이후’ ’21년 이후’ 과표세율 누진공제 과표 1만엔 이하…www.nts.go.kr
양도소득세율은 위 국세청 사이트를 참고하세요.
양도소득세 신고, 납부는 세무사무소를 통해 대행을 맡기셔도 되며, 직접 신청하실 경우 1. 서면신고 또는 2. 전자신고가 가능합니다.
1. 서면신고 시 – 양도자의 등본상 주소지를 관할하는 세무서에 직접 또는 우편으로 제출할 수 있습니다.
2.전자신고 시 – 홈택스 사이트에서 전자신고가 가능합니다.
준비서류는 해당 자산의 매도, 매수에 관한 계약서 사본, 지출액 증명자료, 감가상각비 명세 등을 증명할 수 있는 자료.세금 납부는 신용카드, 은행 또는 우체국에 직접 지불할 수 있습니다.
양도소득세 신고, 납부는 세무사무소를 통해 대행을 맡기셔도 되며, 직접 신청하실 경우 1. 서면신고 또는 2. 전자신고가 가능합니다.
1. 서면신고 시 – 양도자의 등본상 주소지를 관할하는 세무서에 직접 또는 우편으로 제출할 수 있습니다.
2.전자신고 시 – 홈택스 사이트에서 전자신고가 가능합니다.
준비서류는 해당 자산의 매도, 매수에 관한 계약서 사본, 지출액 증명자료, 감가상각비 명세 등을 증명할 수 있는 자료.세금 납부는 신용카드, 은행 또는 우체국에 직접 지불할 수 있습니다.
